[형사전문변호사] 계약금 편취 부동산 기획사기 처벌 수위와 대응 전략: 고소장 작성부터 형사합의·피해 회복 노하우 (FAQ 포함)

부동산 기획사기란 개발 가치가 없거나 소유권 이전이 불가능한 부동산을 분양·매매할 것처럼 속여 피해자들로부터 계약금 및 매매대금을 편취하는 지능형 범죄입니다.

[허위/과장 개발 정보 제공] ➔ [계약금 및 매매대금 수령] ➔ [법적/행정적 개발 불가능 확인] ➔ 사기죄(형법 제347조) 성립

대표적인 기획사기 유형 3가지

지분 쪼개기 매수 유도: 개발이 불가능한 그린벨트(개발제한구역), 보전산지, 맹지 등을 싸게 매입한 뒤 수십~수백 명에게 지분으로 쪼개어 고가에 판매하는 유형

허위 호재 발표 및 용도 변경 사기: 지자체나 정부의 개발 계획이 전혀 없음에도 "곧 용도 변경이 된다", "대기업/역사가 들어선다"고 속여 계약금을 편취하는 유형

이중 계약 및 권리 관계 은닉: 신탁회사 소유이거나 막대한 근저당권이 설정되어 소유권 이전이 불가능함에도 이를 속이고 계약금을 받는 유형

부동산 기획사기로 형사 처벌을 끌어내기 위해서는 단순히 "투자 결과가 안 좋다"는 수준을 넘어 형법 제347조(사기죄)의 핵심 구성요건을 법리적으로 입증해야 합니다.

① 적극적 기망행위 입증

계약 당시 전달받은 리플렛, 브리핑 자료, 현장 설명회 녹음 파일, 문자 메시지 등을 통해 "객관적 사실과 다른 거짓 정보로 피해자를 착오에 빠뜨렸음"을 증명해야 합니다.

② 편취의사 (범죄 고의성)

분양 업체가 계약 수령 당시부터 소유권을 이전해 줄 능력이 없었거나, 수용 불가능한 토지임을 알고도 돈을 받아간 사기 고의성을 소명해야 합니다.

⚖️ 처벌 수위 및 특경법 가중처벌

일반 사기죄: 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금

특정경제범죄 가중처벌법 (편취액 기준):

5억 원 이상 ~ 50억 원 미만: 3년 이상의 유기징역

50억 원 이상: 무기 또는 5년 이상의 징역

※ 의뢰인의 개인정보 및 사건 정보 보호를 위해 세부 사실관계는 일부 재구성되었습니다.

사건 개요

의뢰인 A씨는 "수도권 인근 도로 개설 확정으로 3배 이상 시세 차익이 발생하는 토지"라는 기획사기 업체의 설명을 믿고, 임야 지분 매매계약을 체결하며 계약금 및 중도금 총 8,000만 원을 입금했습니다. 그러나 이후 해당 토지가 개발이 전혀 불가능한 보전산지이자 맹지임을 확인하고 형사전문 변호사를 찾았습니다.

전문 변호인의 조력

신속한 기획사기 법인 계좌 가압류 신청: 형사 고소장 제출과 동시에 업체 및 대표자 명의의 시중은행 금융계좌에 대해 부동산 매매대금 반환 청구권을 피보전권리로 하는 가압류를 신속히 신청하여 인용받았습니다.

증거 자료집 구성 및 사기죄 정밀 고소: 기획사기 업체가 활용한 거짓 브리핑 자료, 거짓 용도 변경 설명 녹취록, 해당 지자체 사실조회 답변서(개발 계획 없음)를 모아 수사기관에 사기 혐의 고소장을 제출했습니다.

압박을 통한 합의 및 피해금 전액 회수: 계좌가 동결되고 특경법/사기죄 수사가 본격화되자, 업체 대표는 합의를 요청해 왔으며 의뢰인 A씨는 계약금 및 중도금 8,000만 원 전액을 반환받고 고소를 취하했습니다.

결과

계좌 가압류 및 강력한 형사고소를 통해 피해금 8,000만 원 전액을 환수하였습니다.

기획사기 업체가 범죄 수익을 은닉하거나 폐업하기 전에 골든타임을 놓치지 않고 조치해야 합니다.

Step 1. 초동 법률 상담 ➔ Step 2. 금융계좌 가압류 ➔ Step 3. 기망 증거 확보 ➔ Step 4. 형사고소 진행

1단계 (초동 대응): 기획사기 업체에 직접 찾아가 항의하기보다, 변호사와 상의하여 보안을 유지한 채 법적 절차를 준비해야 합니다.

2단계 (계좌 동결): 고소 사실을 알게 된 업체가 돈을 인출해 도주하지 못하도록 법인 계좌 가압류를 최우선으로 진행합니다.

3단계 (증거 수집): 토지이용계획확인원, 등기부등본을 발급받아 실제 권리관계와 계약 당시 거짓 설명의 차이점을 명확히 정리합니다.

4단계 (형사 고소): 단순 민사 채무불이행으로 처리되지 않도록 사기죄 성립요건을 완벽히 갖춘 형사 고소장을 수사기관에 제출합니다.

Q1. 제가 직접 계약서에 서명하고 입금했는데도 사기죄로 고소할 수 있나요?

A1. 네, 가능합니다. 계약서 서명 여부와 관계없이 상대방이 허위·과장 정보로 거짓말을 하여(기망행위) 이에 속아 계약을 체결했다면 명백한 사기죄가 성립합니다.

Q2. 기획사기 업체가 "해약 불가"라고 주장하는데 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A2. 상대방의 사기 행위로 체결된 계약은 민법 제110조(사기·강박에 의한 의사표시)에 따라 취소할 수 있습니다. 계약이 취소되면 원상회복 의무에 따라 지급한 계약금 전액을 돌려받을 권리가 생깁니다.

Q3. 개인 고소와 피해자 집단 고소 중 어느 쪽이 유용한가요?

A3. 피해액이 크거나 피해자가 여럿인 경우, 공동/집단 고소를 진행하면 전체 피해 규모가 커져 특경법이 적용되고 수사기관의 구속 수사를 유도하기 쉽습니다. 다만 신속한 계좌 가압류 및 피해 회복을 위해서는 개별 대응을 병행하는 것이 유리할 수 있습니다.

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